近年来，越来越多的人开始投资农地，农地的价格也随之水涨船高，甚至有人在农地上盖起超级豪宅，并挂出千万级别的价格出售。

2017年，列治文近郊一块占地20英亩的农地就卖出了920万的天价，但当年这块农地的政府估价仅为8万4264元，一年的地税仅397.84元，地税低得可怜，几乎没有。极低的地税，也成为农地抢手的原因之一。

但是，农地并不意味着其物业属性就一定是“农业”并保持极低地税，BC省对于“农业”物业属性的界定有严格的规定，即使它确实是在农业保留地上，仍有可能一夜就“身价”暴涨数十倍，变成“住宅”属性，导致地税大幅提高。

最近，阿波茨福特的一桩农业物业估值申诉案，就揭示了“农业物业”是如何变成“住宅物业”的。

据CTV News近日报道，阿伯茨福德郊区一处占地9.5英亩的物业，地址是4115  Ross Road，2022年的物业估值为286.3万元，但2021年的估值仅为23.9847万元，一夜暴涨12倍，其原因就是物业属性从农业+住宅混合“升级”为纯住宅。

于是，业主向BC省的物业估价部门——BC物业估价局（BC Assessment）提出申诉，要求重新评估。

按照BC Assessment的分类，BC的物业一共分成9类：

第1类，住宅 （Residential）；

第2类，公用事业 （Utilities）；

第3类， 支持性住房 （Supportive Housing）；

第4类，重工业（ Major Industry）；

第5类 ，轻工业 （ Light Industry）；

第6类 ，商业及其他 （Business and Other）；

第7类，受管理的林地 （Managed Forest Land）；

第8类，休闲娱乐类物业、非营利组织（ Recreational Property, Non-profit Organization）；

第9类，农业（Farm）。

对一般居民来说，最熟悉的就是住宅类物业。住宅物业当年的政府估值是前一年7月1日的市场价，即2022年的政府估值是2021年7月1日的市场价。

如土地被归为“农业”物业，则不会按其实际(或公平市场价)价值评估，而是按照《农地土地价值条例》（ Land Values for Farm Land Regulation）中的规定评估土地的价值，《条例》中指定的评估方法通常使土地的评估值大幅低于土地的公平市场价。

然而，对于“农业”物业，BC省有非常严格的界定标准，土地上必须生产出规定数量的符合品质要求的主要农产品来销售，如农作物或牲畜，必须符合《农业物业分类条例》（Classification of Land as a Farm Regulation）的要求。

此外，如果一处物业同时存在几种截然不同的用途，会归入“混合用途”（Split Classification）类别。例如， 商业和住宅可能同时存在一幢大楼里，或某个物业集住宅、农业和林业为一身。在这些情况下，BC Assessment会按各个类别所占的比例来分别计算，然后相加算出总估值。

4115  Ross Road在BC省的农业保留地上，确实是块农地。地块上有一幢平房为住宅，其他建筑还有独立的仓库、商店、工作间等。住宅面积只有1400平方英尺，另外还有1400多英尺的半地下室层，一共4卧2全卫1半卫。

据BC  Assessment的数据，过去三年这个物业有过两次交易。一次是2019年5月，成交价为208.8万元；一年后再次易手，2020年6月的成交价为213.5万元。也是说，现在的业主是2020年以213.5万元的价格从上一手业主那里买来的，即2020年这处物业的市场价在210万左右。

尽管2020年该物业的市场成交价为213.5万元，但它2021年的政府估价仅为23万9847元，原因就是这处物业包含住宅和农业两个分类，农业物业的属性大幅拉低了物业的估值。

根据物业评估申诉委员会（Property Assessment Appeal Board）公布的裁决文件，现业主Gurtej S. Bath 在2020年8月获得这处物业，并打算发展成蓝莓农场。在上一手业主那里，农地出租给他人用作养牛场，符合省府对农业物业的界定标准。

由于产权发生转移，物业评估员要求现业主Bath提交一份新的《农业物业分类通用申请书》（General Application for Farm Classification），Bath根据《农业物业分类条例》的要求在2021年10月31 日提交了新的农业物业分类申请。

申请书中详细列出了蓝莓农场运营计划：占地面积为7.0英亩，预计年产量为3.5万英镑；计划在2022年6月种植，2025年7月收割。

然而，物业评估员在2021年12月9日巡查了物业之后，发现物业的状况并不能满足《农业物业分类条例》中对蓝莓农场的发展要求。当时，土地正处于清除植被的过程之中，物理状况不足以证明这是“建设中的农场”，而且原来的养牛场没有续租， 怎么都无法将这块地划归为“农业”属性。

因此，在2022年的政府评估中，4115  Ross Road全部被划归为“住宅”类别，整体估价为286.3万元，其中土地价值245.1万元。

业主Bath虽然提出了申诉，但其所提交的证明文件都无法有力地证明2021年这是一个积极建设中的农场，以满足《农业物业分类条例》的要求，两次申诉都被驳回。看来，2022年的地税，业主只能大出血了。

不过，好在BC省的物业是一年一评估，希望这位业主能在今年加快农场的建设进度，让2023年的评估值回归“农业”属性。