在华人的传统概念里，买房似乎是一个永恒的主题。然而，买房并不一定总是比租房划算，尤其是在像温哥华和多伦多这样房价高企、租金相对低廉的城市里。

我应该租房还是买房？不少人一直在纠结这个问题。

有丰富投资经验的理财顾问Sam Dogen日前撰文就这一话题进行了讨论。

Dogen指出，负债购买永远是一种赌博，但如果你打算沿着这条路走下去，那么目标是利用债务过上更好的生活，因为贷款买房后的最初几年通常风险最大。

相比之下，如果租房住，虽然你所支付的租金基本没回报，但你付了房租就有地方住。当然，你也无法享受房产增值带来的收益。

房地产投资中的BURL规则

作为房地产投资者，Dogen总是建议使用BURL规则，即“买必需品、租奢侈品”( buy utility, rent luxury)，来进行房地产投资、获取收益。

必需品是您绝对需要的东西，并且只有很少的未使用空间。奢侈品是超出你需要的东西，比如第三间空卧室、巨大的露台和带游泳池的后院。

BURL规则会让你认识到，住在自己拥有的房子里的真正成本，不仅仅是你在那里生活所花的钱，而是不能按市场价格出租的机会成本。

有一对旧金山夫妇，他们发现可以以每月7500美元的价格出租他们那套2600平方英尺、四卧三卫的房子，于是决定搬到小一点的房子里住。

疫情爆发前，他们在一个不太中心的地方买了第二套较小的房子，价格比第一套房子便宜40%。新房子有3000美元的房贷，如果出租的话，每月可有4500美元的房租收益。

对这对夫妻来说，第二套小房子更符合他们的预算和家庭规模。于是，他们以每月7500美元的价格把旧房子租出去，这样每月的现金流至少增加了3000美元。

这对夫妻就是按照BURL规则，购买并住在更实用的三卧两个半卫生间的房子里，然后将豪宅租给了别人。

Dogen建议，如果你已经拥有房子一段时间了，做一些调查，看看你的房子在当前的市场上能租多少钱，这样做没有坏处，甚至可能会感到惊讶。

随着利率上升，房价自高位回落，加拿大的房租却持续上涨。Rentals.ca最新公布的数据显示，加拿大一居室公寓的平均租金较年初上涨了13.7%，多伦多和温哥华的房租同比分别上涨了18.5%和19.2%。由于通货膨胀、人口增长，租金可能会继续上涨。

精明的房地产投资者会怎么办？

根据Dogen的经验，讨论“租还是买”时可以从以下方面考虑。

精明的房地产投资者购买的房产通常不超过月租金的100倍。

在上面这对夫妇的例子中，遵循100倍月租规则的投资者支付的房价不会超过75万美元，因为市场月租是7500美元。

每月7500美元(一年9万美元)的租金听起来可能很贵，但每月7500美元的租金实际上是相对物有所值的，因为如果按当时约270万美元的市场价格买这套房子，需要花大约360倍于月租金的钱。

在温哥华、纽约、洛杉矶和旧金山等房价昂贵的城市，遵循BURL房地产投资规则看起来更难，但实际上得益于BURL规则，有些人即使每年付六位数的房租，他们仍然赚得更多。这些租客往往在其他地区投资不同的房产，以获得更高的租金收益。

一辆本田思域就够了，但是有些人喜欢开法拉利。按照BURL规则，如果你买得起，就买本田思域，周末租法拉利。

相比之下，在美国中西部地区，房子比较便宜，有些房子的价格仅在20万美元左右。

根据月租100倍的原则，每月租金可以达到2000美元。这对投资者来说收益很高，但对租房者来说，就不那么划算了，即使租金很便宜。

如果你买这样一套房子，首付4万美元，房贷16万美元，利率为4%，每年的持有成本大约如下：

6400美元的房贷利息

2400美元的房产税

1200美元的保险费用

3000美元的维护费

=13000美元

假设4万美元的首付不能获得2%的无风险回报，要再加上每年800美元的机会成本，那么买下它每年只需要13800美元的成本，而租住每年需要24000美元。

此时，即使业主每月只能收取1200美元（预期为2000美元）的租金，让20万美元的购房价格相当于每月租金的167倍，买房仍然是一个更好的价值主张，尤其是在房产继续升值的情况下。

如果你住的地方，或者你想住的地方，市场价格是这样的，你应该买而不是租，因为如果你有一天把房子租出去，你可以立即获得正的现金流。

说到底，选择住在哪里是一个非常私人的决定。大家都想住得离朋友和家人近一些，想住在一个有美食、娱乐和宜人天气的地方。

但人生不能事事如意！我们能做的，是用自己的钱做出最好的选择。

资料来源：

https://www.cnbc.com/amp/2022/07/19/should-you-rent-or-buy-a-home-use-this-rule-to-avoid-financial-regret-says-real-estate-investor.html