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揭秘!前央行行长道出大温楼市疯涨的真正原因 房价还会涨!

2021-03-21    温房网    点击量:1689

今年以来,抢房大战的新闻屡屡见诸报端,房屋溢价20%、30%销售已经常态;大温的房价从去年的缓慢稳步上升,变成快步跑。



笔者认为,房价快步上升,主要还是由于当前供应相对减少造成的。因为自去年疫情以来,因为对宏观经济不看好,许多开发商暂停了新项目的供应,而楼市的存量二手房,在过去一年也因为买家的需求大增而消化得差不多了,供应跟不上需求势必造成房价快速上涨。

大温地产局每月公布的销售和存量数据,足以证明这种说法,长期关注《温房网》公众号的读者可在历史文章里找到相关具体数据,在此不再赘述。


由于抢房大战的热度越来越高,最近一个月楼市的泡沫声又起。那么,加拿大楼市到底有没有泡沫?可以说这个问题的答案,公说公有理、婆说婆有理,各自都很难改变对方的观点。

因此,不如我们先撇开泡沫问题不谈,而是看看谁是造成楼市上涨的真正的推手。


谁是房价上涨的推手?


这个推手,其实很多人都知道,就是央行的低利率政策。最近,加拿大央行前行长Stephen Poloz在接受BNN访问时,因为没有职务的约束,终于明确承认央行大幅降息是房地产火爆的真正原因。

Poloz认为,在加拿大央行和全球央行大幅降息以避免新冠大流行可能造成严重经济衰退后,加国房地产市场的火爆是可以接受的。


Poloz目前的身份是加拿大有着超过150年历史的商业律师事务所Osler, Hoskin & Harcourt的特别顾问,他在接受采访时说:“我们降低利率以提振经济。如果我们的房地产市场不火爆的话,就是说我们对(低利率)没有任何反应,所以这就是你在那里所做的工作的副作用之一。如果这样做的副作用是房地产市场的火爆,那我每天都会承担这个副作用。”


Poloz于去年6月初离任加拿大央行行长。在他离任前的三个月,即去年3月,加拿大央行连续三次下调基准利率,一个月内将基准利率从1.75%迅速下调至0.25%,然后一直保持这个超低利率至今。而且,央行现任行长Tiff Macklem已暗示,现在的超低利率会至少持续到2023年,直到央行看到经济切实复苏、通胀状况回归正常的迹象。


加国楼市热不会导致金融风险

 

最新数据显示加国的两大楼市大多伦多和大温哥华的MLS基准指标价相比于去年同期已经分别上涨14.8%和6.8%,楼市大热以及泡沫论开始让人担心可能存在的金融风险。


但Poloz非常有信心地表示,加国房贷机构的严格贷款标准不会让房地产市场成为加国金融系统的软肋。他说:“我们在房贷上有很好的规则,我们也有优秀的银行,它们知道自己在做什么。说到底,房贷是在借款者和贷款者之间进行的,我对房贷审核过程非常有信心。”

 


利率上升买家跑步买房


大家知道,固定利率房贷的利率由国债的收益率决定。最近一个月,由于国债收益率的升高,一些银行已经调高了固定房贷利率,而且国债收益率仍有升高的趋势,意味着后续房贷利率会进一步上涨。但总体来说,当前的房贷利率水平仍处于历史低位。


由于担心房贷利率会上升,最近更多买家加快了申请贷款的步伐,甚至造成银行的房贷申请系统爆仓、瘫痪。今天下午,就有某银行的贷款经理在朋友圈发帖说“银行房贷系统爆了,维护要到明早”,并表示“今晚可以好好睡一觉了”。


该贷款经理还说,“上一次发生类似情况是2015年底、2016年初的时候。”那时候,也是大温楼市正快速上升的时候。从下图可看出,2015年底、2016年初大温楼市价格正在快速上涨,彼时也是央行基准利率低至0.5%。

 


房价还会继续上涨


对于当前加国楼市大热现象,Poloz认为,市场的繁荣可能会导致进一步的投机行为,但他认为,相比于降息对经济带来的正面影响,这是一个相对较小的代价。


他说:“现在很热,我们可以看到投机的迹象,但是我们必须接受这一点,否则我们将会有非常非常严重的衰退。” 言下之意,就是政府当下不应该采取任何措施来抑制楼市的热潮,也就意味着如果供需矛盾不能缓解,房价还会继续上涨。


说到底,只要量化宽松的宏观经济政策继续存在,房价就会继续上涨。尤其是美国大肆印钞向全球输出通货膨胀,而且美元与黄金脱钩成为全球各国央行的主要外汇储备货币,房价不涨才是怪事。


日前,大温知名地产经纪Steve Saretsky在Twitter上发布了一张用黄金价格衡量大温房价的图片,表示如果用黄金作为硬通货来购买房子,相比于2005年,大温的房价实际上是下跌的。

 


该图片的制作者Eric Escobar表示,2005年1月,你需要754盎司黄金买一套指标价的独立屋;2021年2月,你只需455盎司黄金就可买一套值标价的独立屋。

 

其实,BMO银行首席经济学家Douglas Porter早在2017年就表达过类似观点。当时也是加国楼市泡沫论喧嚣,Porter说如果用黄金来计算多伦多的房价,价格实际低于十年以前。

 


所以,“为什么没有人说黄金市场有泡沫呢?”


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