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亲历!一套房交了两遍GST,大温新手买家总结的血泪教训!

2021-01-08    温房网    点击量:2116

笔者去年底刚买了一套新公寓,年初BC最新房屋估价出来了,上去一看,意外发现刚买的全新房子在成交记录里的价格竟然是成交价的95%。赶紧上微信问经纪怎么回事。得到回复说,对啊,这是不含5% GST 的价格。

 

WHAT?我记得我们根本没有付过GST


当时经纪在offer 里明确写了,成交价包含GST。但是,据我所知,BC省的买房GST应该是第一手买家从开发商那里过户的时候交,也轮不到从我们的交易价格里扣啊?

 

经纪说,其实所有没有住过人的新房子,在第一手业主卖给下一个业主的过程中,还要再交一遍GSTCRA 网站一查,所以,如果是买没有住过人的新房子,不管前面有几手业主,交易时仍需要交GST。


为了保护买家利益,有经验的买家经纪会事先在Offer里注明,成交价包含GST,避免在房屋合同谈好以后,买家还要再突然多付成交价5%GST

 

好险啊,第一次买房,我差点就掉GST 的坑里!


除了GST,第一次买房可能遇到的问题其实数不胜数,笔者呕心沥血,总结如下。

 

A.     怎么判断经纪是否靠谱?


笔者的买家经纪由朋友推荐,是新趋势的一位非常有经验的队长经纪,整个过程非常贴心靠谱。

 

1.      聊天效率高。

直奔主题引导买家说出明确量化的需求,像买房目的、预算、物业类型、考虑区域、面积段、房龄、期待成交的日期等。如果你的需求还没有很清楚,可以把不清楚的几个方面跟经纪聊一下,靠谱的经纪会根据你的疑虑,帮你理出利弊,引导你发现自己的明确需求。

 

2.      找房手速快,注重细节。

根据需求快速删选房源,除了硬性需求条件,还要把每间房再看一圈,有些弱点,像厨房窗户对着邻居家阳台这种,私密性不够好的房源,经纪也会排除。

 

3.      安排看房高效,有条理。

我们的经纪一周内帮我们确定了5-6处房源,约好周六花3-4小时统一看。这5-6处房源在不同的区,经纪帮我们规划了从离家最远的本拿比到离家最近的西温,并把所有房源资料打印出来,把价格、物业费、房龄、面积等重要信息用彩笔标注清楚。

 

每到一个房源,走的时候都会问卖房经纪要物业文件,以备我们回家删选房源的时候做参考。一天看完结束后,我们再一起总结今天看的哪几间比较中意,确定之后再找的时候向这个方向靠拢。

 

4.      签约代理服务。

有些买家经纪“为了给客户更多自由度”,不签一对一服务协议。靠谱的经纪一般会签约,承诺在整个代理成交过程中最大限度保护买家利益。


 


5.      有问必答,提供各种上下游服务。

笔者从没在加拿大买过房子,对于买房流程,物业文件上各种专业名词一窍不通。每一次经纪发文件过来,笔者都要请经纪帮忙划重点。


成交合同谈拢以后,条件解除日(一般是合同谈拢后的两周)之前,买家要完成验房、贷款完成审批、找好过户公证或律师。在此期间,如果不想买了,可以取消合同,如果确定购买,条件解除日前一天再签确认合同。条件解除日以后,公证或律师就要开始做过户手续,一般为期7-10个工作日。

 

由于时间紧凑,中间流程的其他专业人士,笔者也依赖经纪推荐。每一项服务,经纪会推荐2-3个专业人士,让我们自己联系。

 

B.     怎样确定哪个值得下offer

 

由于笔者的预算只够买公寓,所以只谈谈我们是怎么确定买下现在这间公寓的。

 

  1. 新公寓总比旧的好。


一开始,我们对公寓房龄没有很在意。经纪提醒说,公寓最好买2000年以后的,因为1999年有一批漏水公寓,到现在还麻烦不断。后来我们发现,公寓房龄跟物业费和特别征费(special levy)和各种其他用于房屋方方面面的维护成本都有关。一般来说,房龄越老的房子,物业费会比同等面积段的偏新的房子高一些。尤其房龄在10年左右的房子,有可能还会征收特别征费,用于一些大的特别维护。

 

当然这不是绝对的,每个公寓有每个公寓的情况。这个情况可以从物业文件的财政收支图表上看出来。对于新手来说,不想一搬进新家就要多交一笔特别征费,以及面对各种物业问题,所以我们的目标锁定在房龄3-5年以内的公寓。

 

2. 根据工作和生活半径选区域。


由于先生是家里赚大钱的那个,所以我们首先考虑搬到方便他通勤的地方,早上可以多睡会儿。根据他的工作区域,买在本拿比最合适。本拿比比较安静,交通也非常方便。


但是,除了SFU 大学保留区的租赁产区物业以外,符合预算的,房龄3-5年的公寓并不多。同时我们发现,西高贵林在北本拿比15分钟的车程内,而且面临大的区域升级,目前可供选择的房源非常多,所以我们开始更多考虑西高贵林。

 


3. 木结构VS混凝土结构


因为疫情原因,我们倾向买低层公寓(6层以下),户数少、好管理。低层公寓一般都是混凝土地基和停车场,木结构楼面、吊顶、墙。优点是节能保温,户型方正,缺点是隔音效果差。强烈建议对于声音过于敏感的人,买木结构房子考虑买顶楼。

 

一般高层是混凝土结构,优点是景观好,性价比高,缺点是户数多、社交距离和等电梯时间不好预计。另外,外立面新颖美观的高层,有出现奇葩户型的高概率,比方客厅中间出现一根大柱子。介意勿拍。

  


4. 除了对房子有feel,对社区也要有feel


看房的时候,我们除了看公寓内外设施,还到附近超市商圈公园逛了逛,感受一下入住以后,周边的户外空间自己是不是喜欢。西高贵林离本拿比和高贵林都近,无论商业设施还是自然风景,想去哪边都方便。

 

 

C.     关于房贷的几个小细节


房子选中以后,中间下offer 有多亚历山大一万字不提。交易谈拢后,经纪首先就是催我们去赶紧告诉银行审批下发贷款。


  1. 在下offer之前,先弄清楚自己能贷多少款。


因为先生在CIBC有投资,算是高级客户,在看房之前我们就去银行询问,得到回复说有利率折扣,当时利率在1.7%左右。我们就递交了审批材料,开始走预批流程(一般3-5个工作日)。

 

材料一般包括:个人的身份证件、工作证明、收入证明、工资条、报税的证明、银行交易流水、银行账单的证明。这一步也可以不找银行,直接找贷款经纪,货比三家。

 

顺便提一下,预批完成后,我们收到了银行的买房预算建议,跟我们原先估计的差不多。对于大多数人都纠结的“浮动利率OR固定利率”,我们选了固定。考虑我们没有计划在5年内换房(按揭以5年为一个利率周期),又不知道疫情何去何从,当时固定和浮动之间也就差了0.1%,固定了比较安心。



2. 想在房产证上名字,要提前参与贷款预批

 

之前只知道,一般房产证都上夫妇两方的名字(联名持有),所以过户时候,给公证提交了我们两方的信息。然而,在成交合约生效前两天,公证处来电话说,银行提供的房屋贷款合同上并没有我的名字,如果要加我的名字,银行需要重新做材料,即从预批开始,需要5-7个工作日。想想算了,反正也来不及。

 

虽然婚后买房是夫妇共有财产,但如果房产证没有名字,两方产生纠纷,或者一方出现意外的话,讨论房产的所有权问题就需要律师介入,需要额外再付费用。

 

3. 贷款保险有的必须买,有的可以不买。

 

为了降低借款人拖欠或者不还贷款的风险,加拿大房贷和住房公司(CMHC)规定首付20%以下的买房者需要买贷款保险。首付在5%9.99%,保险费是房贷金额的4%,首付在10%14.99%,保险费是房贷金额3.1%;首付在15%19.9%,保险费是房贷金额的2.8%。银行会把保险费算在借款人的月供里。

 

另外,大部分银行会提供自己的按揭保险,万一借款人有意外无法及时还贷,银行的按揭保险会根据购买的保险额度,为借款人支付一定比例的贷款,这样能确保借款人和家人能够继续持有房屋。银行按揭的缺点是,价格高,保险受益人只能是当期提供贷款的银行。

 

如果5年期过后,贷款转到其他银行,要重新购买其他银行的贷款保险。为了让家人收益,笔者的一些朋友选择买人寿保险,投保家人收益,一旦自己发生意外,家人既可以用这笔款去付清贷款,或者用于其他用途。我们首付30%,不需要贷款保险,最终也没有买银行的贷款保险。

 

最后说一下,我们选定的这间,在六层中的第三层,700尺左右,两房朝南。开发商在20207月交房,房主从未入住。所以会牵涉到开头提到的GST问题。所以买从没有人住过的全新屋,一定要多问经纪一句GST


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