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此路不通!加国夫妻6年卖5套“自住房”,CRA:你这是在逗我?

2020-11-11    温房网    点击量:689

在加拿大几乎没有免税的东西,TFSA免税账户中的投资收入,彩票和赌场赢的钱,购买六个或更多甜甜圈,以及出售主要住所是为数不多的例外。

 

当然不是天天都能中彩票的,所以出售自住房屋,是加拿大人获得重大免税收益的最佳机会。

 


但是近年来,随着加拿大主要大城市的房价水涨船高,税务局一直在严厉打击有些人炒卖“自住房”。一旦他们认为纳税人卖房时把本不是自住房的物业不适当地作为自住房而避税,那么CRA就会将业主的PRE(principal residence exemption)予以拒绝,不仅要对卖房收入征税,还要加利息甚至很重的罚款。

 

知名税务专家Jamie Golombek称,炒房收入甚至不应该视为“资本升值”(Capital Gain), 而应该视为“营业收入”(Business Income)而征税。 两者的差别是资本升值收入的50%为应税收入,而营业收入100%为应税收入。

 

虽然加拿大税法并没有详细的收益区分标准,可税务法官可以以物业性质,持有时间长短,交易频率和交易数量,是否对物业有装修,和购买该物业时的用途和目的等判定。若法庭认定纳税人主要目的为短期投资收益等,纳税人则应该按“营业收入”100%申报应税收入并纳税。

 

Golombek讲了一个例子,是9月刚刚裁定的,安大略省一对夫妇在2007年至2012年之间买卖了多套房屋。

 

这对生活在渥太华地区的夫妇分别于2007年、2008年、2009年、2011年和2012年买卖房屋,并且每次都以自住房豁免缴税。这对夫妇如此频繁地买房卖屋,引起了CRA的怀疑进而调查,双方为此打起了官司。

 

这对夫妇经营混凝土浇筑业务,后来又经营房屋基础维修业务。

 

2006年8月,这对夫妇购买了1号房。搬进来并进行了一些装修和油漆后,他们很快对房屋感到不满:房屋位于工地附近,大卡车从早上6点一直开到深夜。卡车发出的声音很大,房子都跟着震。结果,这对夫妇只在那儿住了大约十个月,就决定搬家,于2007年卖掉房屋,获得了69801元的收益。

 

然后,他们建造了自己的“梦想之家” 2号房,并于2007年9月搬入。然而,这对夫妇“很快对邻居感到不满”,并且他们有一对双胞胎女儿,担心住在那里可能有“土狼入侵”。这对夫妇卖掉了房子,于2008年8月迁居,在2号房里呆了十一个月。2008年的销售利润为273434元。

 

卖房后第二个月,也就是2008年9月,这对夫妇搬进了他们建造的3号房。他们搬进去后不久,帮他们卖房的经纪人问他们,是否可以把新房子卖给他的客户,这位客户显然提出了夫妻俩不能拒绝的价格。3号房于2009年9月出售,比土地和建筑成本高出403776元。

 

2009年12月,这对夫妇搬入了新购买的4号房,这是一个他们修缮的城市屋。事实证明,城市屋对这对夫妇“不是一个好选择”:他们家的卡车太大,无法在车道上好好停放,邻居们抱怨这对夫妇“经常开趴梯”。2011年1月,他们卖出4号房,赚了54913。

 

然后,他们搬进了5号房,也做了一些装修和美化。但是最后,这所房子也“不是他们梦想中的房子”,于是他们卖掉了房子并于2012年7月搬出,获利187574元。卖掉之后,他们搬进了第6处房屋,在审判时仍住在那里。

 

传统意义上,在确定出售房屋是否被视为营业收入时,法院考虑了以下因素:出售房屋的性质以及业主如何使用房地产;所有权期限的长短;纳税人进行其他类似交易的频率或次数;在房产上或与房产有关的工作;引起房产出售的情况;以及业主买卖房产的动机。

 

针对买卖房屋的动机,这对夫妇争辩说,他们买房的动机不是为了出售房屋牟利。他们在法庭作证时说“如果他们的动机是为了牟利而售房,他们就不会定制且改建成自己喜欢的样子,并对房子进行大量装修和升级。”

 

纳税人还争辩说,对于分别于2007年,2008年和2009年卖掉的三套房,CRA再度进行重新评估已经为时已晚,应将其视为“法规禁止”。 一般而言,CRA若在原始重新评估过了三年及以上,再对某纳税人进行重新评估是被禁止的,除非可以证明纳税人做出了“由于粗心,疏忽或故意违约而导致的虚假陈述”。

 

每年,这对夫妇在提交纳税申报表时,都会征询其会计师的专业意见。他们向会计师解释说,他们的意图是长久住在房屋中,但“出于合法原因和无法控制的情况,他们决定出售房屋。”

 

法官同意,不存在因疏忽、粗心或故意违约而造成的失实陈述。“很明显……仅仅因为纳税人所采取的立场与CRA立场相矛盾,并不意味着纳税人作出了虚假陈述,将允许CRA在正常期限之后重新评估。” 因此,CRA不能在法规禁止的三个年份重新评估纳税人对1号、2号和3号屋的销售。

 

然而,法官认为,纳税人“购买这第4号房屋和第5号房屋时的主要意图,是将其转售以获取利润。如果这不是他的主要意图,那么有可能将其转手以牟取暴利,这无疑是促使他购买两套房子的次要意图。” 因此,她裁定“自住房豁免”不适用于4和5号房屋的销售收益,它们应作为营业收入征税。

 

不过,法官驳回了CRA评估中要求的重大过失处罚,因为纳税人根据其会计师的建议,认为自己每年卖房都可以得到PRE,也就是作为自住房而免交税款。正如法官写道:“我认为(CRA)并没有确定(纳税人)在提交其2011和2012纳税年度的所得税申报表时,有意作出虚假陈述或故意遗漏。”

 

请注意,自2016年以来,业主们需要在纳税申报表的附表3中,报告主要居所的处置情况,从而使CRA更加轻松地审查PRE豁免。

 

 


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