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心塞:明年地税大涨8.2%!在温哥华当房东就是赔钱!除非……

2019-11-26    温房网    点击量:800

据《温哥华太阳报》和DailyHive报道,温哥华市政府已经制定出了2020年的16亿加元预算草案。

 

如果这份草案被市议会通过了,意味着温哥华的业主们要承受高达8.2%的地税增长,这是十多年来地税增长最凶猛的一次,去年才涨了4.5%。

 

通常大家的印象都是,自己房屋的估值越高,地税就越高,这其实是一种误解。

 

的确,地税的多寡跟房屋的估值有关系,但却不是简单的正比关系。

 

市政府会把该区域的物业估价总额作为基数,然后用市政府的年度财政预算除以这个基数,如此计算出税率。比起你房屋的估值,政府的财政预算起到的因素更大。

 

也就是我们今天要说的预算草案。

 


这份草案里对温哥华的住宅评估价中位数是175.5万元,这个价值的住宅明年将多交211加元的地税;商用物业的评估价中位数是97.6万元,明年将多交270加元地税。

 

除了地税的增加,这份预算草案还提到了9.4%的公共事业费(包括水、管道和固体废物费用)上涨。

 

地税和公共事业费加在一起,对于一个估值中位数的家庭来说,明年一共要比今年多交9.3%的税费。

 


根据市政府的数据,到2020年,估值中位数住宅将支付的税费总额为4163元,比2019年增加354元。平均每家企业将交的税费总额为5682元,比2019年增加了406元。

 

市府表示,2019年征收的税费中,有一半以上(52%)用于资助城市服务,其余的则用于资助BC省学校税(27%),大温区域局服务(14%),TransLink(6%)和BC物业估价局(1%)。

 

明年的整体运营预算将增长7.3%,从15亿元增至16.2亿元,多了1.2亿元。

 

这笔预算主要来源于地税(56%)、公共事业费(20%)、牌照&开发费(6%)、停车费(5%)等10个渠道。

 

可以也是觉得自己这次增加税费有点太猛了,所以温哥华市府在预算案中花了大量篇幅来解释自己为什么要多收费,收上来的税费都会用在哪里。

 

市府表示:真不是我们太能花,现在什么都涨价,光是维持跟以前一样的服务水平,明年就要比今年多花5360万元!

 


还有4000万,将用于增加新的服务服务,应对新的风险,其中820万元用于维持和改善公共安全,雇用了25名警务人员和30名消防人员。

 

还有2380万用在了“市议会优先事项”,其中包括410万元用于解决住房危机,790万用于保护经济,250万用于改善多元化和政治社会问题,680万元用于应对气候变化以及250万元用于改善街道清洁服务。


为了力证自己真的“不败家”,温哥华市政府对比了2019年大温各市的中位数房产地税和公共事业费,最贵的是西温,温哥华甚至低于列治文、素里、新西敏,低于大温平均值。

 


此外,还对比了过去10年大温各市税费增长的比例,温哥华在其中也算是涨得少的。

 


市府将于11月28日上午11:30至下午12:30为公众提供在线互动会议,在此期间,将展示预算草案的重点内容,市政工作人员将在线回答问题。这个活动不需要注册,但是需要有一个facebook的账户才能提交问题。

 

接着,预算草案将在12月3日的市议会特别会议上进行审议。希望在会议上发言的公众可以在线登记。

 

最后在12月10日,市议会将最终决定是否批准该草案,一旦批准,明年的地税和公共事业费就算是定了,乖乖交钱吧老铁们~

 


这份《2020年财政预算案和五年财务计划》现在已经公布在市府网站上,感兴趣的朋友可以自己去看看,还有一个9页的摘要版本:https://vancouver.ca/files/cov/draft-2020-budget-highlights.pdf

 

地税连年上涨,在温哥华当房东几乎成了赔本的买卖,于是众多投资者纷纷把目光投向了大温周边城市。

 

据《温哥华商业周刊》报道,温哥华的房东正在寻找郊区市场,并深入到乡镇农村中,以获取更高的收益,避开大城市公寓楼的成本飙升。

 

大温以外公寓的价格不到大温的一半,但租金相近,年收益率可能高出两到三倍。

 

根据加拿大贷款和住房公司(CMHC)一年前的租金报告,大温地区的一居室公寓平均租金为1370加元,而BC省的平均租金为每月1193加元。

 

在线租赁公司PadMapper在2019年10月对2000多个活跃房源进行的调查中,将温哥华市的一居室平均租金定为2220加元,较一个月前下降1.4%。这是全国租金第二高的城市,仅次于多伦多。

 

PadMapper发现,本拿比的一居室平均租金为每月1730元,而维多利亚的一居室平均租金为每月1450元。科隆纳和坎卢普斯的租金也高于全省平均水平。

 


LandlordBC的首席执行官David Hutniak表示,温哥华的房东太难了。

 

Hutniak接受《商业周刊》的采访时说:“市场租金疲软,而且这种情况已经持续了至少六到八个月。” “我不会将这归因于空置率的下降。它更多地反映了支付能力。”

 

根据CMHC的数据,BC省的平均出租空置率为1.4%,仅略高于温哥华的1%。

 

对于投资者而言,温哥华和外围市场之间的公寓成本有很大不同。

 

举个例子,在温哥华的马宝地区,一栋9户的出租公寓,在7月以每一户40万的价格售出,卖家经纪Patrick McEvay称,翻新后的租金为每平方英尺3.25至3.50加元,一居室租金大概每月1770元。这样是4%的年收益率,已经是温哥华旧公寓平均年收益率(2%-2.25%)的两倍了。

 

但是McEvay与合伙人James Blair在BC省北部Kitimat拥有一栋119户的公寓楼,每户标价为12.5万加元。 Blair说,过去租金不到1000元的Kitimat公寓现在涨到2000元或更高。

 

他说,随着北部价值400亿加元的加拿大液化天然气公司的劳动力日渐增长,预计租金将继续增加。

 

在彭蒂克顿(Penticton)——Okanagan湖附近的小镇,出租空置率为1%,一栋52户的公寓楼以每户12万的价格出售。经纪人Peter Byrnes说,该公寓的平均租金约为1000元,年收益率估计为6%。

 


BC省Houston,一栋21户的公寓楼在11月以79.5万的价格售出,即每套公寓3.7万元。经纪Michael Marckwort说:“收益率最高可达11%。”

 

McEvay表示,温哥华私人投资者的主要投资对象是与大温哥华地区相对较近的中型、易于管理的公寓楼。

 

他和Blair将彭蒂克顿、坎卢普斯、科隆纳和弗农列为具体目标。

 

在这些地区,空置率都很低,优质公寓的租金将在1200至1500元之间,收益率在4.75%至5.5%的范围内,投资者可以以每户14万的价格拿下。

 


在低陆平原,还有菲沙河谷地区的阿伯茨福德、米逊和奇利瓦克。它们离温哥华更近,房价比温哥华低得多,空置率在1%范围内,收益率很容易达到5%。

 

McEvay说:“管理始终是一个问题。”这使温哥华岛成为温哥华租赁投资者的难题。他说:“没人愿意搭渡轮去管理出租屋。”

 

 


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