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想当房东,你以为躺着收钱就行了?这些你考虑了吗?

2019-10-22    温房网    点击量:989

 

在大温当房东,可并不是想象中的那么容易,和租客打交道,时不时就能遇见一些奇葩;而且还受到租客保护条例的限制,想赶也不能赶。更关键的是,当房东还需要考虑许多成本问题。

 

有朋友抱怨租房麻烦,房东难当,有的甚至想把房子卖了。但是却也有一人打理多套出租房产而井井有条的房东。如果是第一次做房东,很可能会对于房东每年的支出没有一个实际的概念,那么究竟当房东需要考虑哪些支出呢?

 

房东的租金收入将被视为财产收入或业务收入,每一项都会带来不同的税务影响。根据加拿大税务局(CRA)规定,要区分这两者之间的区别,就看租客每年付的租金,以及业主为租客提供的服务是多少。

 

通常情况下,如果房东只提供基本的服务,如暖气、停车、照明、洗衣设施,便算作房产收入。如果房东提供更多的服务,如清洁、餐饮、或安保,房东的租赁业务可能是一个商业服务,可以另行征税。

 

向租户提供的服务越多,被视为租赁业务(rental business)的机会就越高。

 

 

为什么要区分房产和商业收入?

 

就像上面提到的,房东的需要缴纳的税务可能有许多种,比如:

 

房产收入:

 

1. 不受加拿大退休金计划保费(CPP)的影响。

 

2. 提交截止日期:4月30日

 

3. 不适用诸如儿童保育费用返税、加拿大工人福利(CWB)或可退还医疗费用补助之类的返税。

 

商业收入:

 

1. 需缴纳CPP保费

 

2. 提交截止日期:6月15日(适用于个人及其配偶),尽管应缴税款仍应在4月30日前缴纳。

 

3. 以下所有条件都适用于扣除:

 

育儿费用扣除

 

工作所得税利益(WITB)

 

可退还医疗费用补助

 

共有产权或合伙关系如何影响税务

 

与合伙人一起经营出租生意或者建立房屋共有产权会给房东带来很多好处。最起码每位业主的管理费用都会减少,其他成本也可以分摊,而且往往会增加房东的购买物业的资本。但是,共同所有人也直接影响房东应纳税的方式。

 

1. 个人:唯一所有者,房东可以简单地通过计算所有租金收入来纳税。

 

2. 共同所有权:由于CRA规定,“如果你自己有一人或多人的出租物业,将会被认定为合伙人。”这意味着,如果房东与其配偶或同居伴侣出租物业,房东作为共同所有者。

 

每位共同所有人都按照他们先前同意的方式分享租金收入。作为共同所有人,出于所得税目的了解合作伙伴的详细信息至关重要——有助于定义是房产收入还是商业收入。

 

3. 伙伴关系:简而言之,伙伴关系是利润导向的。CRA将合作伙伴关系定义为“两个或两个以上经营业务的人之间的关系,无论有没有书面协议,都可以从中获利。如果没有共同的业务,就没有伙伴关系。”

 

另一个重要说明:根据加拿大收入服务局的说法,如果房东出租房屋中获得收入,则必须提交收入和支出明细表。

 

什么是流动费用和资本支出?

 

在赚取租金收入时,通常会产生两种基本费用:当前费用( Current expenses,也称为运营费用)和资本性费用(Capital expense)。当前费用是为短期利益服务的费用。例如,业主花的修理费,使部分出租单元保持良好的居住状态被视为当前费用。

 

另一方面,资本性支出通常与提供长期价值的东西有关。购买或改善房产的成本就属于这一类。通常情况下,房东可以在几年内作为资本成本补助(Capital Cost Allowance,简称CCA)。比如家具、设施会随着时间的流逝而产生破损、过时,房东可以在几年内扣除其成本,每年的扣除额就被称为资本成本补助。

 

可扣除的租金费用

 

如加拿大税务局所述,房东可以扣除为获得租金收入而产生的费用。更具体地说,可以分为以下几种方式:

 

广告费用

保险费用

管理费

办公费用

预付的费用

专业费用(包括法律和会计费用)

物业税

维修与保养费用

薪金、工资和福利(包括雇主的供款)

差旅费用

实用工具

利息和银行手续费

机动车费用

其他租金

 

这个清单虽然看起来非常多,并且想要收集所有的费用包括维修费、法律费用、银行费用和水电费可能不太容易,虽然当然可以自己管理这些费用以节省一些钱,但对于业主来说,更为常见的是把这种麻烦事交给注册会计师,然后让他们帮忙搞定,并获得最大的抵扣额。

 

不可以抵扣的费用

 

尽管可抵扣费用清单很长,但不可抵扣费用却更容易理解。通常分为五类:

 

土地转让税

抵押本金

罚款

劳动价值

个人费用支出

 

尽管它们不可抵扣,但房东仍然需要会计师的帮助才能按照CRA的要求计算费用。

 

计算损失、折旧、广告费用和其他费用肯定会累积起来,因此,最好在每年报税季来临之前提前准备充足。

 

 


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