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大温楼市是否会崩盘?这七大因素决定

2018-04-12    温房网    点击量:1684

 

目前,大温楼市的观望气氛较浓。就好像大温的春天一直说要来,又总是犹犹豫豫,气温上去3度,再下跌2度,来得一点也不干脆;连樱花也少了阳光的照耀,欠缺一点点惊艳。

 

 

根据最新的大温地产局数据,大温楼市虽然成交量在上升,但相比于十年平均水平,3月份的销量还是下跌了23%,说明楼市的观望气氛浓于往年,买家不轻易出手。交易量有涨有跌是市场经济的正常现象,交易缓慢也利于抑制房价的快速上涨,达到了政府调控楼市的目的。

 


从最近5年的历史数据来看,从20168月之后,也就是大温开征海外买家税开始之后,大温独立屋的房屋基准价在短暂下跌、回升之后呈现平稳态势,而城市屋和公寓则是一路高奏凯歌,目前还看不到拐点。

 

  

Park House的预展场面


Pier West的预展场面

        Solo3 的预展场面

 

而新开公寓楼盘排队买楼花的现象比比皆是,开一个楼盘、卖光一个楼盘,开发商的定价也是节节攀升。

  

尽管如此,对加拿大楼市持悲观态度的人不在少数,认为加拿大的楼市要出现深度回调,甚至是崩盘。那么,加拿大楼市的前景到底如何?在加拿大地产协会明天就要发布最新的全国数据之际,CBC资深经济记者Don Pittis发表分析文章认为,现在说加拿大的楼市要崩盘还为时尚早,楼市的走向受7个因素所左右。


 

 1.利率水平

 

利率是影响市场走势的第一大因素,决定你要为买房借来的钱付多少利息,你是不是有负担能力。在以前,如果利率从8%涨到10%,虽然很痛苦,但市场还可接受。但在现在的市场条件下,如果利率突然上涨两个或三个百分点,就会让房贷利息翻倍。

 


过去十年加拿大央行的一直实行低利率政策,这对加国楼市的上涨“功不可没”。目前,加国央行基准利率跟随美国进入上升通道。如果温和上升的话,楼市也会有适应的时间。未来楼市的风险,就看北美的利率要以多块的速度上升了。

 

目前,多数分析师认为央行下周将维持基准利率不变。

 

 

  2. 通货膨胀水平

 

利率会突然上升的主要原因是央行觉得有必要抑制突然爆发的通胀。但到目前为止,加拿大的通货膨胀水平已经很温和了。

 

从历史上看,通货膨胀的上升、下降周期非常漫长。不过,在经济学家对这个现象进行解释、分析之后,对于这个周期的走向,人们的看法存在很大的分歧。尽管通胀可能导致利率上升,但一些业主可能将加拿大房地产视为对冲通胀的长期工具。

 

 

3. 被压抑的需求

 

在加拿大的许多地区,不仅仅是温哥华和多伦多,在经历了多年的价格上涨和竞购战之后,住房需求依然强劲。

 

政府的政策,包括今年的贷款压力测试,可能意味着住房需求被压抑。如果收入水平开始赶上的话,以及大量的新移民,会支撑未来的房价。

 

 

即使市场状况开始发生变化,这也可能意味着在价格不断上涨的市场中接受了教育的购房者花要时间来适应新的现实,从而导致经济软着陆。

 

 

  4. 新房建设速度

 

本周加拿大房贷和住房公司(CMHC 的数据表明3月份加拿大全国房屋开工放缓。但在加拿大最热门的市场,新房建设依然强劲。

 

Business in Vancouver的报道,尽管大温的房屋销量降至五年来的最低水平,但大温的新屋开工数在今年第一季度大幅飙升,仅温哥华的新房开工率就比2017年同期高出一倍以上。

 

尽管大温目前有42,590套新房子正在建设中,但目前的库存仍然很低。根据CMHC的数据,今年迄今为止,已经完成的近7000套共管物业或新独立屋中,只有1004套还未售出。这个数据也说明了为什么目前新楼开盘开一幢火一幢。

 

建筑公司跟上需求步伐的能力可能会影响现有房屋的价值,过度建设会导致价格下跌。相反,如果建筑商对价格下跌的担忧反应过度,建设数量太少,那可能会产生相反的效果。

 

 

 5.投资性地产

 

Don Pittis描述说,在多伦多他所住的那个小街区,有两幢独立屋空着。而窗外的成片公寓里,许多阳台上几乎没有有人居住的迹象,夜晚也没有亮灯。在过去的十年里,在温哥华或多伦多买一套公寓是有利可图的投资,根本不用担心租不出去。

 

 

 

 

不过,这一现象正在改变。加拿大帝国商业银行(CIBC)的最新数据显示,去年大多地区一半的公寓为投资者所购买,但租金却下跌了,让投资者的现金流为负,也就是说每个月的租金不足以支付贷款以及房屋的维护费用。这会让投资者决定把钱投到别的地方,又进一步恶化地产投资市场。多伦多公寓市场和温哥华公寓市场是否有一致性,小编目前还没有新的数据来源,不好下判断。

 

6.加国经济走势

 

如果经济形势不好,潜在的购房者可能不太愿意冒险。各路经济学家已经发出警告,短期利率超过长期利率可能是一个信号,表明当前的长期经济增长正走向衰退。

 

 

与通货膨胀一样,经济也会经历周期。适度的放缓可能会降低通货膨胀的影响,从而降低提高利率的必要性。尽管如此,强劲的经济增长创造了就业机会,增加了加拿大人的财富,人们能够更好地支付住房成本。

 

7. 地域差异

 

部分因为美国总统特朗普在叙利亚问题上的武力恫吓,石油价格似乎正在上涨。油价的复苏可能会拯救加拿大产油地区的房价,这些地区的房地产市场自2014年油价暴跌以来一直萎靡不振。

 

另外,虽然利率会对每个人都产生影响,但房价是上涨还是下跌,也取决于你住的地方或者你想买的地方。加拿大房地产市场是不平衡市场,房价是区域性的,对于经济强劲、生活便利的地区,需求仍然旺盛,房子更能保值。


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