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【算一笔账】在大温拥有15万,你是该租房还是买房?

2016-04-20    壹品温房    点击量:5194

(温房网原创,转载需申请,侵权必究)

给你算一笔温哥华买房和租房的账,看看你是该租房观望还是该买房入市。


在国际一线城市温哥华,这样高房价的背景下,越来越多的人对于“入市买房”或者“租房观望”两者中摇摆不定。那么到底是买房好,还是租房好?这个问题我没有绝对的答案。只能告诉你是因人而异、因地而异。


我们假设你现在没有房产,手握15万的现金,不确定是用来付首付,还是用来进行其他投资。下面,就让我们来好好算下,租房与买房,你付出了什么,又得到了什么:


居住成本

我们以“居住成本”为指标来算。所谓的居住成本,和每个月缴纳房租和月供不同,居住成本是指住在这间房屋若干年后,你总共需要付出多少钱


买房的居住成本涉及的方面较多,但主要的也就是首付、贷款、物业费和地税。这样看开销可能会许多,但是最后能换来一间房子,所以还要把房屋多年后的市值再减去所有开销,就能算出你究竟赚/亏了多少钱。


租房的居住成本算起来并不复杂,主要是看每个月的房租和水电费等相关开销。因为买房也一样要付水电费,我们就忽略不去计算它。租房相比买房,由于不用付首付,那么手里就有现金可以进行别的投资。由于租金本身无法换来任何东西,因此租房划不划算全靠你如何让那15万增值


买房能赚多少钱?

15万的现金,如果你打算购置一套50万的公寓,15万能够付清30%的首付。假设贷款30年,利率现在很低,算为3%,不排除以后会涨,所以假设5年后每年增长0.25%。可以看到,你在30年后,利息总共交了30.387万。再加上贷款本金与首付,你共付了80.387万


当然,30年间的地税和物业费也要算进去。如果是栋新房,第一年的物业费会很便宜,算每月200元,会随房子老化而涨;地税也会便宜,假设第一年为1500元,但会随房价涨而涨。算在一起,第一年物业费+地税我们要花去3900元。如果这个费用每年增长2%,那么第二年我们就要付3978元,第三年4057.5元…到第三十年时则要付6926元。三十年间,你共付了约158,212元的地税与物业费


那么三十年下来,你为这套房子一共付了962,082元。你得到了什么呢?按照3月份最新的数据,大温公寓最近一年价格增长了18.8%(这么高的增长率是不会持续的…),五年26.2%,十年54.4%。房价会怎么涨谁也说不准,但就按每十年增长40%算,你以50万购得的房子,在十年后便值70万,二十年98万,三十年则为137.2万


当然,也许你不会住公寓住一辈子。我们每五年一划分,就可以看到如下表格。

不过这只是理想中的情况。实际情况中,你会面临公寓的折旧,它所带来的影响也根据你公寓的地理位置、户型、保养情况等因素有关,很难估算,但肯定会让你的房价在未来低于市场平均水平。不过总的来说,你还是能稳赚几十万的

很有可能,在三十年中的某个点你出手可以赚到最多,但这个点在哪谁也无法预测。


租房能赚多少钱?

假如你手握15万打算租房呢?我们假设你现有的收入足够付租金,15万则用来进行一些很稳健的投资。

同样一套50万元的公寓,在今天的大温市场租金约为每月1500元。租金也会随着时间而慢慢上涨。BC 省每年都会规定房东租金上涨的最高比例,通常都不会超过3%。按照3%计算的话,三十年后房租将变为每月3535元


那在手里的15万现金如果投资五年的 GIC,当前年利率为1.4%,我们同样假设前五年不变,之后每年增长0.2%(肯定比贷款利率增长低)。那么可以算出,15万元在三十年后就变成了46.4万


从结果我们可以看出,在低利率的预期下,把钱放在银行做毫无风险的投资是稳亏不赚的。有意思的是,我们可以看到,三十年下来你租房的费用与买房的费用相差仅10万左右。不同的是,当初50万的公寓在三十年后价格至少翻番,但放在银行的15万却增值缓慢。


除非,你能把15万放进某些超高回报的投资项目中,让15万能在三十年后增长到100万以上…这相当于平均7%的年收益率(余额宝3%)有什么投资项目能有相似的回报,风险却比温哥华房地产更低呢?


租房,每个月付钱给房东,换取短暂的居住权。

买房,每个月付钱给银行,多年后这些钱以财产的形式还给你。


租房,除非你是理财大神,否则你的钱,反而会一直变少;

买房,则相当于把钱种进了土地,只需等它发芽结果生出更多的钱。


买房但自己不住?

有的人看到这里,一定会问:如果我自己租房住,再用15万去付另一套房的首付,然后将其出租,用租金来还房贷,是否能赚得更多?


假设自己居住的租金,与将新房出租收的租金始终一致,同时保证始终有人租,那么两项租金可以抵消,就与自己买房自己住无异。但现实情况往往是,找房东很容易,租客则未必总是有;即使租客总是有,自己也可能因为要出远门、或对房子修修补补而暂时停止出租。


因此,想要挣更多的钱就需要自己交的租金少少的,收的租金多多的,租客还一直不能断。否则,倒不如自己买房自己住省心。


通货膨胀

很多人害怕风险和改变,很多人想持币观望房市,但这种想法在财富的世界是行不通的。


通货膨胀会带来不小的物价涨幅,我们和几年前的食物、水电、生活用品来比较,你觉得这些东西是不是都在逐渐涨价呢?由于通货膨胀,水泥、钢铁等建筑材料与人工价格都会上涨,这就使建筑成本会不断增加。对于那些已经建好的房地产也会随之不断增值。


现金具有不断贬值的趋势,如果什么投资都不做,只是把钱存在银行,手中钞票的实际购买力,也会随着时间的增长逐渐变小。最近几年加拿大有着平均2%的通胀率,并有着不断上升的趋势,这可远比你把钱放进银行的年利率要高


为什么投资房产

房地产趋势可预测性强,不会有太大的波动,相比股票市场和基金市场更加稳定。



加拿大是大家移民的首选国家之一,温哥华更是世界一流的知名宜居城市,以后人口自然不会少。温哥华的未来发展会增加房地产市场上升的动力。


从近三十年的房价分析图,可以看出温哥华房地产近十年上涨约80%,其中独立屋上涨了约112%!目前房屋贷款利率低,未来的预期也依然很低。手里有闲钱又有房产的朋友,应该抓住现在的机会,以4-7%的租金回报轻松以租养息。房价和房租都能带来可观收入。


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