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因为留学给孩子买房,分享真实经历

2015-10-23    壹品温房    点击量:4350

   加拿大经济下滑的阴影下,多伦多的房地产业似乎属于世外桃源,一路高歌猛涨。不管有多少零售商店关闭,不管有多少人员失业,不管有多少评论唱衰地产走势。大部分人只是关注到不断有新移民的涌入,是多伦多地产市场坚挺的动力源,其实庞大的留学生群体,他们对本地地产的贡献和移民不相上下。

  赵怡和赵阳都是多伦多大学今年的毕业生,她们分别来自中国杭州和青岛,两位不愿意出境的母亲从中国大陆赶来参加她们的毕业典礼。毕业后赵怡买了房子,赵阳因为到外地求学而暂时搁置购房计划。两对母女在“多大”附近一个咖啡馆接受本报记者专访,讲述了她们的购房故事。


  心生怜楚代女购房

  赵怡在多伦多大学毕业后选择继续到约克大学就读研究生,她的妈妈在过去几年从未来过多伦多,这次趁着女儿毕业典礼造访多伦多。来后发现原来留学生也能卖房,她告诉本报记者称:考虑到女儿未来的学业和生活,果断出手买了一个两卧房的公寓。

  赵怡母亲称,以前从未来过多伦多,注意力都在孩子能否完成学业上,对多伦多也没有直观印象,从未想过在那么遥远的多伦多买房,也不知道留学生也可以购买物业。这次来到多伦多才发现这里是个好地方,空气好、城市好、人也好。她特别强调,她在多伦多街头见到的本地人都充满正气,令她非常欣赏。

  谈到为何出手帮女儿购房,她表示,当她看到女儿的住宿状况后心生怜楚。女儿在多伦多大学附近一个公寓内租住,三个女生住在一个两室一厅的公寓单元内,分摊2,550加元的租金,每月的租金几乎都能供一个小额的房贷了。这倒是其次,关键是三个女生的作息时间和习惯不同,此起彼伏,你方唱罢我登场是每天都要上映的剧目,想安安静静地休息几乎是不可能的。出租屋的卫生也是一个令她不满的因素,和有家人照顾的家庭相比,实在是有些凌乱。

  她认为,女儿生活在多伦多这么美丽的环境里,而自己的小家却是如此不堪,着实是令她不安。这次实地考察获悉留学生可以买房,况且女儿到约克大学就读研究生,她听闻那里治安状况不怎么好,所以下定决心给女儿买房,这样女儿的生活质量会大大改善,不用搬来搬去,安全有保证,也让远在中国的父母放心。


  买屋好过租屋

  赵阳的母亲是第二次来多伦多,她也是在参加了女儿的毕业典礼后作出买房的决定。

  据赵阳母亲介绍,这几年赵阳一直在学校宿舍住,租金在1000加元左右,价格貌似高一些,但是里面配备基本的家具,入住非常方便,因此她从入学一直住到最后一年才搬出来,与其他两位女生租住一间公寓,费用降低了,但要添置一些常用家具等物品。

  与赵怡母亲的理由相同,赵阳的母亲因此萌发给孩子买房子。赵阳称,现在不但房屋价格上涨,连租房市场都出现抢单的现象。同样的房屋,你多出200元才有可能在众多的求租房者中胜出,与其这样抢出租房 ,还不如直接买房呢。

  恒生地产经纪朱虹在接受本报记者专访时表示,她与大多地区几所大学的留学生都有接触,相比之下她觉得多伦多大学的留学生家境比较富裕一些,因此也造成多伦多市中心多大附近的公寓楼出租价格偏高,租房难度大价格高。有的房东甚至需要信用查证、有学生甚至要付首月和尾两个月的三期房租,还有过一次付清全年房租的现象。有的则要求有担保人。根据朱虹介绍,目前两房公寓的租金一般在2,600到2,700加元之间,担保人的收入需要是租金的三倍才行,这个数字非常震撼。朱虹称,留学生要找担保人也不容易,在加拿大住久了的移民,对留学生缺乏了解,他们往往怕影响自己的信用,不太愿意承担担保责任。

  赵阳和母亲在经纪的帮助下,目前看好了一套39.5万元的一居室公寓楼花,不料却收到位于安省Kingston女王大学的研究生录取通知书。于是整个计划都要改变,赵阳告诉本报记者,她在女王大学就读的是人力资源专业,以后的就业城市可能会选择渥太华甚至魁北克省,不希望房子成为拴住她的因素。再加上楼花等待时间太长,她在Kingston只上一年学,楼花交付期就要几年,时间上也不太符合,所以最终暂停了购房计划。

  赵阳在Kingston租住的两室一厅只要1200元,比多伦多便宜一半,两个女生分摊后压力小了不少。她在多伦多大学学习最后一年积累的家什,需要雇用搬家公司来帮忙,和同学分摊之后还要400元。

  中国客热捧加國楼价

  过去相当长的一段时间,大多地区房价一路看涨,朱虹总结称,像多伦多市中心Bay街上的公寓,目前均价为每平方英尺800加元,按1:5的汇率换算成中国的表达方式就是每平米4万元人民币;市中心稍偏僻的地段为650加元(每平米3.25万元人民币);约克区万锦市Hwy7和Warden的公寓楼均价在每平米2.5万元人民币(每平方英尺500加元)。

  对于这个价格承担,留学生家长如何看呢?

  赵怡和赵阳的家庭都是中国的普通人家,对于大多地区的楼价,她们的回答是值得投资。

  据赵怡的母亲介绍,她家在杭州,当地属于花园小区的房子,150平米的面积(约1600尺),价格在450到480万人民币,额外的装修费为30到40万人民币,如果简单装修一下也要15到20万。


  赵阳的母亲来自青岛,据她介绍,当地的房价也在3万人民币/每平米,不过房价也取决于开发商的品牌、地理位置等。尽管中国开始抑制房价,但城市中心地区的黄金位置还是居高不下,周边的小城镇有些停滞不前。

  朱虹告诉本报记者,以这些年她所接触的留学生家长看,大部分人后来都后悔孩子刚来留学的时候没有买房,他们普遍觉得孩子留学的几年,房租基本都是帮别人供房了。不过赵怡母亲却不这么认为,她表示对中加两国房屋投资的对比,不应该仅仅对比房价,还要考虑当时的汇率。赵怡刚来的时候加元兑人民币在6.8左右,现在才4.5,所以说从汇率的角度,不见得现在的房价就高,几年前买了也不见得划算,除非是多伦多本地人自住。

  对于如何将中国国内的资金汇到本地购房,据赵怡母亲介绍,中国外汇管制规定每人每年只能向外汇款5万美元的额度,在杭州,一个海外帐号一天只能接受10万美元汇款。因此,赵怡家人需要动员多名亲属朋友,以个人的名义给她汇款。而赵阳的母亲表示,在青岛一周只能向海外同一帐号汇一次,估计各地均有不同的执行措施。而据一位不愿意透露姓名的行家称:“中国买家在多伦多购房,搬钱过来并不困难,即便各地都有相应的规管制度,但人们总能找到搬钱的途径。”


  买房过程也有文化碰撞

  中加作为两个社会制度和文化差异巨大的国家,买房的过程中也充满文化的碰撞。赵怡母亲告诉本报记者:加拿大买房很方便,入住速度快,一两个月就可以住进去,而且几乎不用添置什么大件东西就可以过日子了。相比之下,中国的房屋一般都是毛坯房,交屋后还要花费一年左右的时间去装修,还要透气排走装修产生的有毒气体,购置配套电器等,另外除了准备买房款,还需要准备好额外的装修等费用,忙乎一年住进去几乎精疲力尽,几乎断了再买屋的念头。

  另一个让她感到新鲜的事情是,在加拿大买房需要一系列的专业人士,比如地产经纪、律师等。这些环节在中国几乎都可以略过,只有出了麻烦才会找律师,买房可以直接找开发商,不用地产经纪。这里什么环节都有律师参与,即便找到开发商,他们也是交给自己的经纪来处理,这么做令人感到很放心。

  朱虹表示,中国客人对加拿大购房的模式有个逐步接受的过程。例如有留学生家长在购房时,对“交接日”(Closing Day)的概念有不同的期望和理解,总以为如果缴纳一大笔现金,一定可以拿回一笔可观的折扣,他们不理解这里的房屋交易,基本上是透过贷款银行进行,无论你交现金不交现金,都与原屋主不会发生直接的联系。

  另外,朱虹指有不少中国买家往往为见不到中国式的房产证而产生疑问,总觉得那些看不懂的律师文件不靠谱,因为在他们的概念里,在中国购房不需要律师,只要到房产局过户房产证就可以,他们感觉加拿大购房并没有获得政府机构的认可,有些“儿戏”。

  家长筑坝防孩子被骗

  留学生在外求学,除了学业之外都还面临着爱情的抉择。朱虹接触了很多留学生家长后,发现她们都关心的一个问题是,家长掏钱给孩子买了房子,以后孩子有了另一半,如果分手的话会不会鸡飞蛋打。按照她的经验来说,依据安省的《家庭法》,如果婚姻或同居伴侣在婚姻房(同居房)内居住的话,尽管户主没有对方的名字,卖房时需要对方签字。但这并不是说对方一定要分走一半资产,而是对方拥有这个权力,如果对财产分配意见争执不下则需要打官司。如果分手时对方已经搬出,或者放弃这个权力,或者不是婚姻房或同居房,而是投资房的话就另说了。

  朱虹称,不少家长在产权注册的时候,虽然户主姓名是孩子,但是往往会多加一个条款,声明首期付款是借贷给孩子的,如果出售房产要首先归还这部分首期给家长。这么做至少能保住父母的这点本钱,至于以后孩子们的分期付款部分,由他们自行商议解决。不过她建议具体情况还是以咨询律师为好。


  代孩子购房应付婚变有办法

  拥有10多年专业经验的律师周毅,主要服务领域在地产、商业收购、公司重组、连锁经营买卖等方面的法律事物。在他看来,家长们对于子女未来婚姻变化对财产的威胁并不是个大问题。

  根据周毅介绍,有很多方法可以让家长规避这种为子女买房的投资风险,其一可以让孩子在购房时签一个信托声明,指出虽然注册房主是孩子的名下,但购房款项来自于父母,家长是房产的实际受益人。一旦家长决定收回房产,将无条件把产权转移给父母。而孩子居住期间产生的任何费用、带来的所有收益,都与孩子无关。周毅称假如有了这个声明在前,一旦婚姻或同居关系破裂,另一方是无法对这个物业进行分配的。

  其二是签署婚前协议,明确婚前所购房产是父母的,虽然这个房屋属于婚姻房,分开时不能分这个房产。律师会作为公证人,注明这个文件完全是在理解和自愿的情况下签署的,因此一旦出现争议,法官会完全依照协议处理。

  周毅还表示,其他的保障方法还有很多,比如声明孩子仅有1%的拥有权,或者父母做一个二次贷款,使这个房产负担高额债务,没有价值可分等。或者在双方婚前都有房产的情况下,结婚后购买第三处物业作为婚姻房,各自原有的房产作为投资房,即便分手也会保留原房产。

  周毅说,现在年轻人结婚都非常习惯这种看似冷酷的协议做法,第一代移民则不太习惯,觉得刚结婚就想着分手的事情。实际上未雨绸缪会避免未来更多的麻烦和纠葛,父母也不是不看好孩子的婚姻,而是不愿意自己一生的辛苦钱,不明不白就消失了。


  留学生家长关心的问题

  外国人可以买房吗? 可以贷款吗? 外国人买房了将来卖的时候需要打税吗?

  答:可以, 贷款额可以是房价的65%,自住房不需要打税。

  买房除了房款外,还有别的额外费用吗?

  答:还有土地转让税、 律师费、验房费。如果是买新房还有交屋费用(Closing Cost)。

  需要付中介(经纪)费吗?

  答:不需要。由卖方支付。

  房子里的电器都包括吗?

  答:通常都包,除非事先声明。

  买了以后的拥有权,有50年的限制吗?

  答:没有,永久产权,但是要付地税。

  将来每个月还有什么费用?

  答:还有地税、管理费(公寓、镇屋)、每月的水电煤杂费等。

  市中心租、购房价格变化

  多伦多市中心靠近多伦多大学附近公寓楼租金的变化,以市中心C1 (BAY AREA)地区为例,同一栋楼38 Grenville  (  Murano Building )上类似条件的单元,从2012年到目前租金的变化:

  每月租金:

  1 、407房间:朝北、2居室, $2,375,时间段为  11/15/2012到 12/06/2012。

  2、3107房间:朝北、2居室, $2,595,时间段为 4/22/2013到 4/25/2013。

  3 、1007房间:朝北、2居室,$2,500,时间段为  1/17/2014到 3/05/2014。

  4、 2507房间:朝北、2居室,$2,700,时间段为 2/04/2015 到4/15/2015

  楼价

  同一栋公寓内,条件相似的单元从2010年到2015年之间楼价的变化:

  2503房间:朝西北,2居室,2010年1月时价格为 $499,000。

  3703房间:朝西南,2居室,2011年8月时价格为$588,800 .

  4503房间:朝西南,2居室,2012年6月时价格为$678,000.

  1903房间:朝西南,2居室,2014年5月时价格为$596,000

  2203房间:朝西南,2居室,2014年7月时价格为$589,900

  2403房间:朝西南,2居室,2015年1月时价格为$620,000

  3003房间:朝西南,2居室,2015年6月时价格为$680,000


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