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搞清楚这个问题,卖房时可以多赚好几万!

2019-09-23    温房网    点击量:339

众所周知,加拿大的税务居民(Resident of Canada)以小家庭为单位,在全球范围内的某段时间内可指定一处住宅为主要自住房(Principal Residence)。为什么大家这么关注主要自住房呢?因为主要自住房的资本增值在加拿大是免税的。


特别是大温哥华地区,这里的房产一直受全球买家的青睐,过往多年房产增值巨大,很多业主已通过出售房产获得丰厚利益。如果所出售的房产符合主要自住房的条件,那么卖房时会省去巨额资本增值税。反之,如果所售出的房屋不满足主要自住房的条件,是投资房,在卖房这一年报税时,需要向加拿大税务局(CRA)缴纳资本增值税。


怎样才能让自己的房产被CRA认同为主要自住房呢?首先,要满足两个条件:


1.  你必须是业主。

可以独立拥有产权,或与他人(例如配偶)一起拥有产权。

 

2.  正常居住。

无论一年中你在这个房子里住多长时间,只要你和(或)配偶及子女在这一年内把此房屋作为正常居家过日子的使用过,就可以指定此房屋在这一年为主要自住房。



 

需要注意的是,CRA界定某套房屋为主要自住房的时间段是以年计算的。


例如,你的小家庭同时在北京有公寓房A,在温哥华有独立屋B,并且都作为自家正常居住,那么你和配偶在2019年度只能指定其中一处房产为主要自住房。


如果在2019年你对两处房产的使用情况一样,但考虑到B房在2019年增值较大,则可以指定B房为2019年为主要自住房。置于具体如何操作,还需结合每个家庭具体情况,建议你找有经验的会计师单独咨询,以实现税务合理最小化。



另外,为了补贴每月的房贷,一些业主正考虑或已经把主要自住房的空余房间(例如地下室)租出去。还有的家庭为太空家庭,为了豁免BC省投机税,也考虑出租地下室单元。

 

 

那么,自住房能出租吗?


回答是:可以。


出租会改变自住房的性质吗?


回答是:可能会、也可能不会。




一般来说,要让出租不影响房屋的主要自住房性质,需要避免以下三大雷区:


1.  出租面积过大。

 

税法并没有明确指定多少比例的出租不会改变自住房性质,只是说需要把此处房产主要用于居家。根据笔者多年报税和应对CRA审计的经验,把自住房的出租比例控制在30%及以下是比较安全的做法。30%及以上的出租可能会增加CRA查税概率和质疑风险,因为CRA会认为你拥有此房的目的是为了赚取收入,而不是自住。

 

2.  为了出租而改变房屋结构。

 

有些屋主为了出租地下室并且不想和租客共享空间,把本不符合出租条件的地下室加了一个厨房,此举动便是改变房屋结构,使得税务局认为你买房的目的是为了出租获得收入、而不是自住。当然,你在买房时,地下室本来就有了厨房,这种情况就不属于你为了出租而改变房屋结构。所以,买房时找一个有经验的房产经纪人帮你出谋划策,可为省去今后很多麻烦。

 

3.  出租期间为省税而对房屋进行折旧。

 

有些业主为了多用费用抵扣出租收入,从而少交税,盲目地对房屋进行折旧。一旦你对房屋进行折旧,自住房的性质就改变了。


 

总之,如果你是加拿大税务居民,拥有房产,并满足主要自住房的两个条件,避免三个雷区,你的小家庭就能在指定年度内得到主要自住房的增值税豁免!

下期将刊出关于房屋出租如何省税的实际案例,请持续关注!

 

本文作者Stella Wei为加拿大特许专业会计师,Benson Lee大温金牌地产经纪。

 


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