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央行加息,房贷是选浮动利率还是固定利率?

2018-01-20    温房网    点击量:3020


本周三,加拿大央行再次宣布加息,基准利率涨至1.25%。而加息往往伴随着贷款利率的走高。这个消息对于有着浮动利率房贷的业主来说,无异于提前通知每月的房贷又要多付了。

 

而有固定利率房贷的业主,在本期贷款到期续贷时,也面临着贷款利率升高、每月还款增加的局面。

 

 中加两国房贷对比

在中国国内,房贷只有固定利率一种方式。如果中国央行的基准利率调整,商业银行会在下一年度调整房贷利率。房贷在全部偿还之前,也没有要续贷一说。如果提前还贷,借贷人可能需要也可能不需要支付违约金。

 

但在加拿大,房贷的形式比较多样。房贷虽然一样是由本金和利息两部分组成,但决定利息多少以及其他贷款相关支出的几个关键因素除大家熟知的利率(interest)之外,还有还款期限(amortization period)、贷款期限(term)、开放式房贷(open mortgage)、封闭式房贷(closed mortgage)、固定利率贷款(fixed mortgage)、浮动利率贷款(variable mortgage)。将开放式房贷、封闭式房贷、固定利率贷款、浮动利率贷款四个名词两两组合,就可出现四种贷款类型,即固定利率封闭式贷款、浮动利率封闭式贷款、固定利率开放式贷款、浮动利率开放式贷款

 

 

房屋贷款的还款期限是指还清所有借款的最长年限。如果购房的首付低于20%,那么所允许的最长还款期限是25年。相比之下,房贷的贷款期限,通常为6个月至10年,是指借款人与借款银行之间房屋抵押贷款协议有效的时间长度。

 

开放式贷款是指借款人可以随时提前还清部分或全额贷款而不必支付罚款;反之,封闭式贷款的借款人就不能随意提前还清贷款,否则会有罚款。但开放式贷款的利率相当高,通常为封闭式贷款的2倍以上。比如说,假设最近一年期封闭式贷款的利率为1.99%,那么一年期开放式贷款的利率会到达4.99%。而且,最近十年来,许多贷款机构也允许封闭式贷款的借款人每年能提前还清部分本金,灵活性已经提高不少。

 

固定利率房贷的利率是依据加拿大的债券市场的利率水平而定的,比如30年期固定利率抵押贷款的基准是10年期债券的收益率。如果选者固定利率房贷,那么在贷款期限内,贷款利息保持不动。比如,今日与贷款机构签订合约的时候,利率是2.5%,选择了2年。那么在2年以内,购买者的还贷利率都是2.5%; 如果2年以后再续约,合约将根据当时的利率水平决定。

 

浮动利率房贷的利率是根据货币市场的状况而定,即会随加拿大央行所制定的基准利率而变。各商业银行会在央行的基准利率基础上设定各自的最优贷款利率(Prime rate)。有些银行还会在最优贷款利率上再给一些优惠。比如,本月最优利率是3.75%,可能银行会给3.25%。而下个月最优贷款利率变成了4%,银行可能就会要求3.6%这意味着房贷的利率有可能每月都发生变化,当然月供仍维持恒定,但本金和利息数额会调整。


 

  


选择固定利率还是浮动利率

 

固定利率房贷和浮动利率房贷各有优缺点。


当通货紧缩,经济呈低迷走势,国家往往为了鼓励消费投资,会使用低息策略,这个时候选择浮动利率会更加划算,因为浮动利率房贷所参考的央行基准利率一直在降低。等到利息非常低的时候,就可果断地更改合约变为固定利率,并根据还款能力和打算拥有房屋的年限来选择期限。

 


当通货膨胀,经济呈上升走势,国家就会开始控制不良投机和热钱的涌入,开始提高基准利率(俗称加息)。这个时候就需要购买者和房贷专家做更多的咨询,预判接下来的走势,选择固定利息较低的时候锁定利息。

 

 

上图为2008-2016年固定利率和浮动利率的变化,蓝线为固定利率,绿线为浮动利率。可见受经济危机影响从2009年开始到2016年,加拿大一直是低息时代,而现在开始出现了上升。


选择固定利率或浮动利率房贷还有一个要考虑的因素是提前还贷。通常来说,对于选择浮动利率的客户,银行每年允许的多充还本金额度要大于固定利率的客户。而且,如果因为卖房而需要提前还贷的话,固定利率房贷的违约金会比浮动利率房贷高很多。



本次加息对选择的影响

 

加息对有浮动利率房贷的业主影响比较直接。每次加息,选择浮动利率的购买者必然将会担心下一步会不会继续加息,自己将要支付多少,会不会比固定利率还要支付更多?而是否要更换成固定利率也成了一个必备的考量。受经济危机波及,之前加拿大为了刺激消费,一直是低息时代,那么浮动利率当然比固定利率要划算很多。但因为房价的攀升和热钱的涌入,加拿大政府从17年中就一直有加息趋势,转换成固定利率被很多业主提上日程。

 



对于现阶段为浮动利率房贷的业主,大温某CIBC分行的贷款经理牛先生介绍说,可以在贷款没到期之前提前转为固定利率房贷。一般银行给予的浮动利率贷款期限为3年或5年,如果客户想提前从浮动利率转为固定利率,转固定利率房贷的期限(term)必须大于或等于前面浮动利率房贷剩余的期限。假设说你目前是3年的浮动利率房贷,已过了一年,还有两年才到期,如果现在想从浮动利率转为固定利率的话,新转的固定利率房贷期限必须大于等于2年。


但转换为固定利率也有一些弊端,如果不考虑换银行的话,那么转换时能供选择的选项就不多,且也享受不了银行为了吸引新客户给的优惠利率;如果更换银行,交付违约金是一笔,找经纪和律师的法律费用是一笔,而且一旦转成了固定利率,如果想在固定利率贷款期限内转换成浮动的就更困难了,固定利率的违约金可比浮动利率高很多。对于以买房投资为主的客户,不想长期持有某物业,牛经理还是建议客户维持浮动利率房贷。

 

而选择固定利率的购买者也并不是说就可以高枕无忧了,可能在现在期限内你的利率还是一样的,可续约的时候,固定利率还是增加。所以,如果担心基准利率还会进一步增加,建议尽早续约。

 

实际上不管怎样,加息并不会一直持续进行,购买者最好不要焦虑冲动,多计算得失再决定是否更换。

 

 


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